Le vote à la double majorité des voix ou à l'unanimité des voix des copropriétaires est requis pour valider les décisions les plus importantes de la copropriété.

La double majorité dite majorité de l'article 26 est exigée pour valider les décisions modifiant profondément le fonctionnement ou l'organisation de la copropriété, sans pour autant modifier l'usage de l'immeuble (par exemple, immeuble d'habitation modifié en immeuble mixte).

Le vote à la double majorité consiste à obtenir la majorité des copropriétaires de l'immeuble représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires. Par exemple, dans une copropriété composée de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), votent en faveur de la résolution.

Dans certains cas, l'unanimité de tous les copropriétaires de l'immeuble est exigée. Il s'agit des décisions qui restreignent les droits des copropriétaires sur leur lot ou des décisions contraires à l'usage de l'immeuble.

Décisions exigeant la double majorité

Elles concernent :

• la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble,
• la modification du règlement de copropriété portant sur les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes,
• les modes d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble,
• la suppression du poste de concierge ou gardien et la vente de sa loge qui ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble (les 2 questions doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale).

Décisions exigeant l'unanimité

Elles concernent :

• la vente d'une partie commune ayant pour conséquence de modifier la destination de l'immeuble,
• la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif),
• la suppression du poste de gardien si elle porte atteinte au standing de l'immeuble,
• la modification de la répartition des charges de copropriété. Si cette modification résulte de travaux ou de vente d'un lot de copropriété, elle peut être validée selon des règles de majorité spécifiques.

Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :

• de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
• ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).

Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.

Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.

Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'un mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.

L'action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Si le tribunal reconnaît l'action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.

Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.